È quello che con piacere apprendo a seguito della definitiva conversione in legge del decreto agosto.
Uno dei principali nodi da sciogliere del decreto rilancio era certamente questo: può l’abuso edilizio presente all’interno di una singola proprietà privata, compromettere l’accesso all’agevolazione fiscale ai restanti condomini?
Finalmente oggi abbiamo una risposta: NO!
Infatti l’art., comma 3 quinquies del Decreto Agosto inserisce all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 il seguente comma 13-ter: “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”;
Sostanzialmente con tale comma il legislatore vuole tutelare il diritto dei condomini, in regola sia da un punto di vista catastale che urbanistico, ad accedere all’agevolazione fiscale del 110%.
Grazie al comma 13-ter i condomini in regola potranno accedere al super bonus 110%, sia per interventi sulle parti comuni che su quelle private, anche in presenza di abusi purché questi ultimi non riguardino le parti comuni. Resteranno ovviamente esclusi, ad eccezioni degli interventi sulle parti comuni, tutti i condomini che presentano un abuso edilizio all’interno della proprietà privata.
Questo è un passaggio importantissimo e delicato. Ti ricordo che in caso di controllo da parte dell’agenzia delle entrate, qualora fossero riscontrate delle irregolarità, il bonus usufruito andrà restituito maggiorato di una sanzione del 30% oltre agli interessi. Una batosta che, qualora dovesse arrivare, probabilmente ti costringerebbe, per ripagare il debito, a vendere casa.
Il risultato è che le asseverazioni dei tecnici, e i relativi accertamenti, che permettono al condominio di poter accedere alle detrazioni fiscali di cui legge 77/2020, devono essere riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.
È certamente meno frequente, rispetto a quanto avviene all’interno della singola abitazione, riscontrare abusi edilizi sulle parti comuni di un condominio.
Questo perché, nella quasi totalità dei casi, l’abuso è stato oggetto di assemblea condominiale, denunciato ed effettuato il ripristino o la sanatoria laddove possibile.
Questa accortezza, da parte del legislatore, è certamente una semplificazione che permetterà a molti più condomini di accedere al super bonus 110%.
Ci tengo a conoscere il tuo punto di vista su questo argomento. Non esitare a scrivere nei commenti.
È sicuramente un ottima notizia. Questo però riguardo solo le irregolarità all ‘interno delle singole unità abitative? Nel mio condominio abbiamo scoperto che ci sono tre mansarde che non risultano dal progetto e quindi il prospetto del palazzo non è conforme. Questa cosa in ogni caso impedisce al condominio di poter accedere ai benefici del 110%?
Bisognerebbe verificare il caso specifico. In linea di massima se il prospetto dello stabile è sanabile allora l’abuso resterebbe all’interno della proprietà privata (destinazione d’uso non conforme) per cui si potrebbe accedere ai benefici previsti dal decreto rilancio.
Condominio in regola,lavori svolti eco+sisma bonus con relativa sostituzione infissi e tapparelle (privati).
In questo caso l abuso all interno del singolo appartamento non incide sulla sostituzione degli infissi che sono lavori privati?
Grazie
Esattamente. Solo il condomino che presenta l’abuso edilizio interno non potrà accedere al super bonus per gli infissi e tutti gli altri interventi incentivati. Lo spostamento di un muro divisorio interno è facilmente sanabile e i costi per regolarizzare sono minimi rispetto ai benefici che si ottengono con il decreto rilancio.
Un condominio in muratura portante sarebbe urbanisticamente conforme se non fosse per l’apertura di un vano di passaggio in un muro portante interno. La difformità è da considerarsi su parti comuni visto che la struttura portante è condominiale? E quindi l’intero condominio è difforme urbanisticamente vedendo precluso l’accesso al superbonus? D’altra parte l’eventuale sanatoria strutturale è un’auto denuncia penale e richiede tempi lunghi dell’ordine di un paio di anni compreso il procedimento penale, probabilmente fuori tempo massimo per usufruire del superbonus se si dovesse verificare la remota ipotesi di non proroga.
Ciao Massimo, mi chiedo se questa potrebbe essere una strada percorribile:
1) ripristino allo stato di fatto
2) inizio lavori 110% con assenza di abusi (valuterei anche sisma bonus)
3) Apertura Scia e apertura del vano di passaggio
Buongiorno Pierluigi in quale passaggio si legge della penale del 30%…?
Ciao Stefano,
faccio riferimento all’art. 121 comma 5: Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti di cui al comma 1. L’importo di cui al periodo precedente è maggiorato degli interessi di cui all’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, e delle sanzioni di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.
Buonasera,
Ho letto il suo articolo…ammessa la possibilità di effettuare i lavori sulle parti condominiali, in presenza di abusi interni alle singole unità abitatative, potrebbe successivamente l’amministrazione finanziaria rivalersi nei confronti del singolo condomino (titolare di una unità abitativa non confrome) che ha beneficiato dell’agevolazione stessa per la quota millesimale?
Grazie
Antonella
Buonasera,
sulla quota riguardante le parti comuni no. Se lo stesso proprietario, titolare di un unità abitativa non conforme, dovesse invece richiedere le agevolazioni anche sulla proprietà privata allora si.
Ma se oltre all’abuso interno il condomino ha anche una veranda sul balcone,gli altri condomini possono fare il capotto esterno solo ai loro appartamenti,senza intaccare le parti comuni dell’appartamento con abusi interni ed esterni?
Purtroppo è un abuso su una parte comune. Sarà necessario sanare la situazione per poter far accedere l’intero condominio al superbonus.
Se uno o più condomini che hanno abusivamente chiuso con delle vetrate il loro balcone si rifiutano di sanare il loro abuso gli altri condomini in regola che hanno deliberato i lavori del prospetto come possono accedere al superbonus?
Purtroppo Probabilmente dovrete agire per vie legali per far ripristinare lo stato di fatto.
Massimo 03/02/2021.
Buonasera, condominio in regola per le parti comuni. Alcuni locali terranei (box auto) sono stati trasformati in locali residenziali (destinazione d’uso non conforme); inoltre tali locali sono collegati con il piano primo (dello stesso proprietario) con una scala interna all’appartamento.
– Il condominio può effettuare i lavori?
– I proprietari che hanno variato la destinazione dei loro garage, se sostituiscono le finestre del solo appartamento al primo piano, possono subire rivalsa dall’Agenzia delle Entrate?
Grazie Massimo
Salve,
il condominio può aderire al superbonus in quando l’abuso è all’interno della proprietà privata del singolo condomino. Il proprietario dell’immobile che presenta l’abuso non può aderire al super bonus.
Buongiorno. Nel nostro condominio abbiamo una situazione analoga: un condomino ha adibito il garage a taverna, montando una cucina, un piccolo angolo bar ed un bagno di servizio. Quello che mi chiedo è come fa ad essere escluso dal bonus se fanno il cappotto esterno? Forse non potrà sostituire gli infissi e/o accedere al fotovoltaico con la pompa di calore? Inoltre nel momento in cui venisse escluso ci saranno di conseguenza dei controlli sul suo abuso? Un tecnico ci ha detto che tutti i controlli riguardano esclusivamente ti abusi suole parti comuni e che quindi è una situazione che non rileverebbe ma sono perplesso. Il condomino sta vedendo se è possibile sanare il bagno, potendo smontare in ogni caso la cucina se necessario.
Ricade tutto all’interno della proprietà privata senza intacca in alcun modo le parti comuni. Questo vuol dire che si può accedere al SUPERBONUS. Il cappotto riguarda le parti comuni per cui se previsto verrà applicato per il resto non potrà accedere e richiedere incentivi che riguardano l’uso esclusivo della sua proprietà.
Buonasera, se un appartamento del condominio è stato creato un sotto tetto (non calpestabile) che porta le altezze delle stanze 2,60 MT, ma sui documenti risulta una altezza 3,10 MT aggiornati nel 2003 con una ristrutturazione, nel quale non è presente il sottotetto. È considerabile un abuso edilizio privato o condominiale? Possono essere accedere al 110% per le parti condominiali? Come è sanabile l’abuso?
Se c’è come immagino una variazione dei prospetti (edificio più basso) è un abuso sulle parti comuni.
Sanabile bisogna vedere al comune cosa prevedono. Se non fosse sanabile ed il tetto è da rifare si potrebbe optare per il rifacimento del tetto, alzare i 50 cm, ripristinando lo stato di progetto.
Salve nel mio condominio di sole 5 unità abitative non abbiamo un capo condominio e ci hanno detto che non possiamo accedere al bonus poiché il piano terra dal progetto iniziale risulta come arra giochi e parcheggio invece il proprietario li ha trasformati in magazzini…a livello catastale risultano ma al comune non risulta il progetto né tantomeno il proprietario ha qualcosa che attesti che i lavori sono stati fatti non abusivamente…cosa potrei e dovrei fare per poter accedere al bonus 110??? Grazie anticipatamente
Salve,
Bisognerebbe verificare in comune se è possibile un cambio destinazione d’uso per poter sanare l’abuso. In caso diverso non potrà accedere alle detrazioni fiscali del 110%.
Buonasera,
vorrei capire come interpretare la seguente frase che ritrovo nei vari articoli relativi ad abusi all’interno di un’unità immobiliare facente parte di un condominio:
“eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare pregiudicano
la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati
all’interno della u.i. stessa (comprese tutte le altre agevolazioni)”
Mi sembra di capire che:
– L’abuso PREGIUDICA l’agevolazione su lavori TRAINATI effettuati all’interno dell’abitazione: infissi, tende parasole, caldaie singole presenti all’interno dell’appartamento.
– L’abuso NON PREGIUDICA l’agevolazione su lavori TRAINATI effettuati all’esterno dell’abitazione, quindi su parti condominiali: Impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo connessi alla rete elettrica installati su parti condominiali, colonnine per ricarica veicoli elettrici installate nei posti auto di proprietà, etc…..
Quindi, il proprietario titolare di appartamento con abuso, potrebbe rinunciare ai lavori trainati da effettuare all’interno dell’appartamento per non compromettere l’accesso ai benefici fiscali ma usufruire dei lavori trainati effettuati sulle parti comuni in quanto l’asseverazione del tecnico si deve riferire solo a quelle parti comuni……”……le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”
La mia interpretazione è corretta?
Grazie anticipatamente della risposta
Salve Luca,
Non so se ho capito bene il quesito comunque i lavori trainati effettuati sulle parti comune non possono essere ad uso esclusivo del condomino non in regola. Esempio: il fotovoltaico e il sistema di accumulo realizzato sulle parti comuni per essere considerato tale verrà allacciato al contatore del condominio e servirà per far fronte ai consumi di luce, ascensore, Ecc..
Buongiorno,
il quesito di Luca è molto interessante. Potrei ciederle di commentare ulteriormente la sua risposta? Mi spiego meglio, potrebbe chiarire se i lavori TRAINATI “privati” (i.e. infissi, tende parasole, caldaie singole presenti all’interno dell’appartamento) possano essere oggetto di rivalsa (ci chiedo indietro i soldi + penale) se effettuati all’interno di un appartamento non conforme (i.e. appartamento in cui è stato abbattuto un muro non portante) situato in un palazzo conforme nelle sue parti comuni?
Grazie mille per le risposte e la pazienza.
Cordialmente,
Giovanni
un’abitazione plurifamiliare con ingresso in comune e quindi classificabile come condominio può accedere al superbonus 110% se uno dei due proprietari ha un abuso edilizio non sanabile (una cantina non accatastata che modifica in parte la facciata di sua competenza). In questo caso l’altro condomino le cui facciate di sua competenza sono regolari e che non ha nessun tipo di abusivismo interno ed esterno può accedere al superbonus per la sua parte?Questo messaggio non è stato inviato.
Le facciate di competenza del condomino in regola coprirebbero il 25% della superficie disperdente per l’intervento trainante quale il cappotto
Se l’immobile è da considerarsi come condominio allora la facciata del vicino é da considerarsi a tutti gli effetti parte comune.
Se così fosse il condominio presenta un abuso per cui non può accedere al superbonus previo prima aver sanato l’abuso.
In un condominio con più proprietari, uno di questi ha in locazione 8 appartamenti con contratti regolarmente registrati. I singoli locatori possono accedere al superbonus con singoli contratti?
Ciao Stefano,
Si avendo un diritto reale di godimento del bene possono accedere al bonus previo consenso del proprietario ad effettuare i lavori.
Un condominio che ha usufruito della legge 219/81 non può usufruire del sisma bonus in quanto, secondo la legge di bilancio 2017, ha usufruito già delle agevolazioni previste per le medesime finalità. Nel caso in cui voglia fare l’ecobonus e trattandosi di finalità diverse da quelle di adeguamento sismico, può usufruire dell’agevolazione 110%?
Non sono molto addentro alla normativa del Sismabonus comunque confermo che non è vincolante per accedere alla riqualificazione energetica mediante il superbonus 110%
In un condominio con più proprietari,in un appartamento una camera si è fatto un tramezzo si può accedere al bonus 110
Se l’unica difformità è tramezzo all’interno dell’appartamento, il condominio può accedere tranquillamente al super bonus ed il condomino può sanare facilmente la difformità ed accedere anche essi al super bonus.
Buongiorno, in un condominio al piano terra dove ci sono garage e cantine anni fa è stato fatto un piccolo bagnetto (1.00 x 0.70) dalla vecchia proprietà proprietaria dell’intero immobile.Esso non risulta in comune. Volevo sapere se questo pregiudica i lavori dell’ecobonus tenendo presente che il cappotto partirà dal primo piano ove ci sono gli appartamenti e non riguarderanno il piano terra.
L’abuso nella proprietà privata Non intacca i lavori trainanti sulle parti comune.
Sono proprietario di due unità immobiliari -situate al primo piano di un edificio- che non hanno alcun abuso edilizio.
Al piano terra dello stesso edificio, però, vi sono altre unità immobiliari in una delle quali è stata leggermente ma “abusivamente” modificata una finestra, in contrasto con il permesso di costruire (e quindi in contrasto ma non in assenza del titolo), con conseguente modifica della facciata (parte comune del condominio).
Desidererei sapere se per eventuali interventi all’interno delle mie unità immobiliari potrei usufruire del bonus ristrutturazione (50%) e se, nel caso di specie, possa trovare applicazione la norma di cui all’art. 49, primo comma, secondo periodo) TUE .
Non c’è collegamento tra accesso a detrazione fiscale richiesto dal singolo sulla propria proprietà e la presenza di un abuso su una parte condominiale non oggetto di intervento
In un condominio composto da diverse colonne di appartamenti in aderenza, con ciascuna colonna servita in modo autonomo da una propria scala (c.d. condominio parziario), per accedere al super bonus occorre la delibera dell’intero condominio oppure i condomini di ogni singola scala possono deliberare per se per la singola colonna di appartamenti che rappresentano, comprese le unità del piano terra?
Si dovrebbe analizzare nel dettaglio il caso ma se esiste di fatto un supercondominio con riscaldamento o parti in comune l’intervento di superbonus dovrà essere realizzato sull’intero complesso.
Salve sono lieta di leggere le sue risposte sempre esaustive……abito in un condominio formato da 24 unita’ abitative 12 situate al pian terreno con annesso spazio e 12 sopra con terrazzo di proprietà esclusiva. Io abito sopra e 10su 12 abbiamo realizzato uno stenditoio approvato in assemblea e pagato gli oneri al comune.col tempo tutti ci siamo chiusi con delle vetrate. Questo impedisce agli altri di accedere al superbonus sulle parti comuni tipo cappotto termico? O ci faranno denuncie?
Purtroppo si Sofia,
Andrebbero sanate tutte le verande o ripristinate allo stato originario. La vostra è una situazione facilmente sanabile è risolvibile se c’è volontà nel farlo.
Per curiosità, su che zona si trova il condominio?
Salve, le risulta che per accedere al Superbonus, tra i vari requisiti legittimanti da rispettare, vi sia la regolarità fiscale dei beneficiari? Il nostro amministratore di condominio sostiene essere una recente novità che per accedere al superbonus sia necessario che nemmeno un condomino abbia nemmeno un bollo auto non pagato e che sia necessario il DURF regolare
Salve,
No, non mi risulta alcuna novità al riguardo!
Ma se si fa mandare i riferimenti normativi posso approfondire!
Buongiorno abito in provincia di Caserta…….le chiusure a vetro che abbiamo realizzato sulla terrazza sono di esclusiva proprietà e non riguardano le parti comuni……comunque abbiamo la volonta di sanare……ma col superbonus si sta alzando un polverone ora e non c è il tempo per farlo……la ringrazio infinitamente per avermi risposto
Salve, al piano terra del mio piccolo condominio, dopo il cambio di destinazione d”uso concesso, da locale commerciale ad appartamento completamente in regola, il proprietario ha abusivamente occupato dei parcheggi ad uso esclusivo di altri condomini su area condominiale, destinandoli a giardini e terrazzi esclusivi recintati all’appartamento. A seguito di esposto, e con ordinanza di demolizione comunale per abuso edilizio. del 2011 i giardini sono ancora li. L’amministratore non ha interesse ad intervenire, alcuni condomini si altri no, nemmeno i titolari del diritto esclusivo di parcheggio. L’abuso edilizio, su una propriètà condominiale ad uso esclusivo di altri condomini, può bloccare l’accesso al 110%?
Salve,
Purtroppo salvo cambiamenti normativi questa situazione compromette l’accesso agli incentivi del superbonus a tutto il condominio.
Buongiorno,
Nel nostro condominio, una colonna di finestre risulta essere leggermente difforme dal progetto approvato. La difformità è avvenuta in fase di costruzione. La situazione dovrebbe essere sanabile con una SCIA. Il nostro amministratore sostiene che si debba presentare una SCIA condominiale per le parti comuni, e che il costo da versare al Comune sarebbe di 516€ da per ogni unità immobiliare del condominio, comprese quelle che non sono interessate dalla difformità. Non dovrebbero invece essere solo i singoli condomini con le finestre irregolari a sanare le loro difformità?
In linea di massima si ma dipende. Consiglio di leggere nel dettaglio cosa prevede il regolamento condominiale e il regolamento edilizio del comune.
Sull’innesto nella normativa dell’art.51 relativamente all’Ecobonus: se l’intento era, come sembra, di facilitare l’accesso alle detrazioni credo che l’operazione è stata vana in quanto come è noto nella stragrande maggioranza degli edifici anni 60/70 è praticamente scontato che si parte da classi G o F e l’utilizzo dei “cappotti” al massimo fa salire di una classe ciò comporta che , per raggiungere un’ulteriore classe, bisogna agire sugli infissi, impianto di riscaldamento ecc. cioè su parti private dove, evidentemente, il tecnico dovrà verificare la regolarità edilizia e quindi si ritorna al medesimo problema ante art.51.
Salve, sono in un piccolo condominio ‘di fatto’, tre unità immobiliari, 1 per piano. Un paio di anni fa è emerso un abuso che, per scelta condivisa col comune, si è preferito regolarizzare tramite applicazione di una sanzione di legge al posto di sanare. Premetto che le opere sarebbero state sanabili perché conformi sia all’epoca dell’abuso che ora. Ad oggi mi dicono che siccome con la regolarizzazione non è prevista la conformità urbanistica questa sarebbe ‘persa per sempre’ non consentendo quindi alcuna detrazione. A parte questa sottigliezza (che all’epoca non sapevo e ancora mi chiedo se è vera) questa regolarizzazione riguarda una piccola parte di facciata di circa il 5%. È possibile accedere alla detrazione escludendo questa parte di facciata dai lavori e conseguentemente dalle detrazioni o questa parte ‘regolarizzata’ inficia le detrazioni di tutte le parti comuni?
Salve,
le chiedo di verificare con il suo tecnico in comune mi sembra davvero strano ciò che leggo. Detto ciò, purtroppo, in caso di abuso sulla facciata dell’edificio oggetto di intervento non è possibile accedere alle detrazioni fiscali previste.
Ho letto recentemente di una domanda fatta da un’azienda, che deve fare lavori in un condominio col 110%, all’agenzia delle entrate, in cui si chiedeva se la sostituzione degli infissi per tutti i condomini potesse rientrare come intervento su parti comuni, dato che è comunque un lavoro che interessa le facciate del palazzo.
L’agenzia delle entrate ha dato parere positivo, ma questa risposta vale anche per lo Stato/Enea/o chi deve fare i controlli ?
Può effettivamente rientrare come lavoro su parti comuni e quindi anche chi ha abusi interni può farlo ?
Salve,
mi può linkare la risposta da parte dell’ADE. Mi sarà sfuggita.
Buongiorno, sono in un condominio di 4 piani di cui un interrato che ha tutto in regola per quanto riguarda le parti comuni dove verranno effettuati gli interventi di superbonus (cappotto per i tre piani fuori terra, sostituzione caldaie e sostituzione infissi) mentre, al piano seminterrato, non vi è conformità in quanto i corselli dei box e gli stessi box sono in posizione differente rispetto al progetto presentato originariamente. La domanda è, il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio sembrerebbe non pregiudicare l’intervento poichè asserisce che la conformità “e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.” Però a me sembra fazioso, in quanto “interessati dai medesimi interventi” sembra riferito all’edificio e non alle parti comuni… Insomma almeno a livello di lingua italiana sembra chiaro che gli interventi di cui al Superbonus 110% possano essere attuati – semplificando, quindi tralasciando le parti private – con conformità relativa alle sole parti comuni, sembrando che queste dovranno essere tutte conformi, sia se interessate dall’intervento oppure no: questo appare in contrasto con il principio di semplificazione e con quanto ho avuto modo di capire… Attualmente ancora non è chiaro se possiamo o no fare il superbonus (ribadisco che le facciate su cui verrà messo il cappotto sono conformi, risultano difformi le parti planimetriche esterne al piano seminterrato che comunque non saranno toccate dall’intervento). Lei cosa ne pensa? Grazie!
Salve, siamo mini-condominio di 3 appartamenti. A novembre deliberiamo e affidiamo l’incarico per il 110.
Ora un proprietario, dopo aver riscontrato irregolarità urbanistiche (alcune interne alcune esterne, ma facilmente sanabili), dice di non voler più fare il 110.
Può rinunciare cosi? Avendo la maggioranza di 2/3 possiamo procedere con lavori e incentivi? La sua parte a chi viene fatturata?
A noi interesserebbe fare il cappotto come trainante (pareti e copertura).
Grazie se potrà darmi un parere
Ciao Luigi,
Se riuscite in qualche modo a sanare (anche a vostre spese) le irregolarità esterne potete proseguire tranquillamente e senza pensieri basandovi esclusivamente sui vostri 2 sub.
A questo punto potete Eventualmente, per evitare liti condominiali, potete anche escludere il cappotto sulla porzione di facciata del terzo appartamento.
Anche se doveste affrontare delle spese iniziali saranno minime rispetto ai benefici del superbonus.
In pratica potremmo fare l’intervento solo sulle superfici (piano terra e primo piano) che vogliono proseguire col 110? rimarrebbero fuori le pareti verticali del 2° piano e la copertura inclinata (che però avremmo voluto fare visto che ha infiltrazioni). O dovremmo comunque realizzare quelle parti a ns spese senza contributi?
Se le spese del rifacimento del manto di copertura e/o delle pareti del 2 piano rientrano nel massimale di spesa calcolato esclusivamente su 2 sub potreste anche pensare di effettuarlo.
Fermo restando che sulle parti comune c’è sufficiente maggioranza per effettuare i lavori anche senza il consenso Del terzo condomino.
Buongiorno, sono il proprietario di un appartamento, ho commesso un abuso spostando la porta della cucina da un tramezzo ad un altro. Non ho la necessità di effettuare lavori sulla mia proprietà avendo cambiato gli infissi e la caldaia due anni fa, ma Il condominio vuole accedere al bonus 110 e far mettere il cappotto. Lo stabile non ha difformità sulle parti comuni. A seguito dell’accesso al bonus, non volendo dare interventi sulla mia proprietà provati potrei essere soggetta a controlli oppure eventuali controlli ricadrebbero esclusivamente sulle parti comuni? Grazie
Eventuali controlli anche se dovessero esserci non intaccheranno la detrazione fiscale ma farebbero maturare una sanzione amministrativa nei tuoi confronti.
Il tuo caso è facilmente risolvibile con qualche centinaia di euro. Domanda al tuo tecnico di fiducia.
Ciao Pierluigi,
il mio appartamento presenta un abuso edilizio interno (abbattimento di una parete senza permesso) che ho ereditato da precedente proprietario. Premesso che da quanto ho capito ciò non inficia la possibilità all’intero condominio di accedere a tutto l’ecobonus, io potrò richiedere la sostituzione degli infissi? Se sì quali sono i rischi cui vado incontro? Grazie
Ciao Daniel,
Nessun problema per il condominio. Per te invece per sostituire gli infissi dovrai sistemare la difformità. Lo puoi fare con poche centinaia di euro.
Buongiorno. Casa singola con tre appartamenti , due con ingresso in comune e uno con ingresso indipendente che trasformerà il garage in salotto. La porta del garage sicuramente verrà sostituita.. possiamo accedere all ecobonus x le parti comuni nonostante il suo ingresso del garage ?la porta del garage è considerata parte dell abitazione o parte comune ?? Gli altri due appartamenti devono fare una pratica a parte per i trainati??
Grazie per L attenzione
Se ho capito bene sembrerebbe possibile formare un mini condominio formato esclusivamente dai 2 appartamenti che allo stato di fatto non presentano difformità.
Il terrazzo appartamento avendo ingresso indipendente verrebbe considerato come edificio unifamiliare assestante.
salve ho la stessa situazione. Un unico appartamento di cui i due piani hanno entrata in comune e il piano terra ha un ingresso a parte. Sarebbe possibile accedere al superbonus per il mini condominio e fare il cappotto esterno per tutto l appartamento o è da escludere l’affacciata dell’edificio unifamiliare assestante che ha cambiato abusivamente la sua entrata da garage in una porta e due finestre? Grazie
Non ho capito bene la domanda mi può fare un esempio più dettagliato?
Mi è sembrato di capire che esiste un mini condominio composto da 3 abitazioni di cui una ha eccesso privato ed le altre 2 hanno accesso in comune. Queste ultime 2 sono prive di abusi per cui si vuole costituire un condominio minimo escludendo l’abitazione con accesso indipendente. Se ho capito bene allora ti confermo che potrebbe essere una strada percorribile.
Salve, dovrei cambiare infissi di una veranda oggetto di condono dal lontano 1985 con aggiornamento della pratica effettuato pochi anni fa. Quindi tutto pagato ed in attesa del rilascio che temo non avverrà mai perché la pratica come tante altre è ferma all’ ufficio vincoli . ( il mio appartamento si trova in zona soggetta a vincolo paesaggistico). È possibile accedere allo sconto in fattura dichiarando che si è in attesa di condono.?
Si, ma in caso di rigetto della pratica di condono sarà richiesto di restituire il credito maggiorati di sanzione ed interessi.
Ringrazio anticipatamente per la pazienza e la disponibilità verso tutti noi.Chiedo cortesemente,se posso fare rivalsa verso il singolo condomino che ha effettuato gli abusivi che ad oggi non permettono a me di usufruire del bonus 110 quindi un danno notevole e sia verso il condominio che non si è pronunciato in sede assembleare per non aver almeno manifestato la contrarietà ai lavori da lui effettuati su parti comuni.grazie
Ciao Emilio,
diciamo che al condomino potrebbe bastare far presente che nel caso qualcuno vada a denunciare l’abuso rischia oltre al procedimento civile anche quello penale.
Buonasera,
Volevo chiedere un parere. In condominio di 6 unità, appartamento dell’ultimo piano, ha riscontrato un abuso edilizio, non fatto da lui, appartamento comprato nel 2005, ristrutturazione del 2000. Nel quale non è presente un sotto tetto non calpestabile con botola all’interno del appuntamento. Tale sotto tetto, porta un altezza che varia nelle varie stanze da 2,58 MT a 2,65 MT, invece sui documenti risulta un altezza di 3,10 MT. Come è sanabile tale abuso? E da considerabile come abuso privato o condominiale? Può accedere la stesso bonus 110% per i lavori condominiali?
Condominio di 10 alloggi. Tutti d’accordo a fare il 110% (cappotto e tetto) tranne uno (che nemmeno ci abita, affitta a gente di dubbia provenienza) perche’ non vuol perdere cm sul balcone, dove passa il cappotto. Fa quasi intendere che vuole dei soldi, iniziare una specie di trattativa. Tutto fermo per un delinquente e 300mila euro persi. Che fare?
Fermo restando che sulle parti comuni decide l’assemblea di condominio per cui se c’è la maggioranza non può rifiutarsi. Non entrando nel dettaglio della vita condominiale l’alternativa e far valutare al tecnico, sotto il profilo dei ponti termici, la possibilità di non isolare la sua abitazione.
Buonasera una domanda insolita. Il condominio non ha abusi edilizi, è tutto conforme, però un condomino non ha effettuato (insieme ad altri fratelli) la successione dopo la morte di entrambi i genitori. L’appartamento è quindi intestato ancora ai genitori deceduti più di 10 anni fa. Potrebbe essere un problema fare il cappotto? Il condominio ha un suo codice fiscale, eventualmente la fattura del cappotto si potrebbe intestare al condominio. Faremo lo sconto in fattura. Grazie
Assolutamente no!
E’ un problema facilmente superabile? In che zona si trova il condominio? magari posso segnalarti qualche mio partner commerciale!
Grazie per la sua cortese risposta, purtroppo non ho capito se con questa situazione è possibile fare il cappotto oppure no. Ovviamente l’appartamento senza successione non farà niente di trainato. La successione non vogliono/possono farla, ci sono screzi tra gli eredi. Il condominio si trova a Gravina in Puglia BA. Eventualmente si potrebbe fare il cappotto completo usando solo i massimali delle restanti due unità immobiliari o in alternativa escluderlo totalmente perché si supera ampiamente il 25% delle superfici opache? Grazie
Purtroppo non posso aiutarti per la tua zona.
Comunque il cappotto si può tranquillamente fare per l’intero immobile avendo deliberato con maggioranza.
Grazie per la sua cortese disponibilità a rispondere
Buongiorno, condominio con appartamenti tutti in regola e con bonus 110 approvato in assemblea.
Al piano terra ci sono tutti garage e alcuni hanno i muri leggermente difformi dalle mappe catastali per cui necessitano di sanatoria.
Alcuni proprietari non accettano di pagare la propria sanatoria (alcuni proprietari di garage non ci abitano neppure nel condominio). Premesso che comunque il bonus 110 non rientra nelle parti condominiali non riscaldate (garage) per cui il cappotto si farebbe solamente agli appartamenti che sono dal primo piano in su, possiamo comunque procedere con i lavori?
Inoltre il contract manager sarebbe disponibile a pagare di tasca sua le sanatorie, pur di fare i lavori; purtroppo i proprietari di garage non hanno accettato comunque. Cosa suggerisce?
Grazie per la cortese risposta e un saluto cordiale.
Di ricordare ai proprietari che in caso di denuncia ci sono sanzioni penali.
Detto ciò se le difformità sono solo interne si potrebbe proseguire senza alcun problema.
Buongiorno, nel nostro condominio (8 appartamenti) vorremmo aderire al superbonus 110 ma nella terrazza condominale, su cui ha accesso esclusivo l’inquilino dell’int.8, è stata realizzata una grande veranda di metallo con infissi. Il proprietario ha detto che vorrebbe rimuoverla fino all’ok dell’inizio lavori, per poi rimontarla durante i lavori, smontarla di nuovo a fine lavori e rimontarla dopo il controllo della chiusura lavori. A me non sembra normale, in caso di un controllo, chi ne risponderebbe? tutti i condomini o solo lui? Se gli vendessimo la terrazza condominiale, in termini di responsabilità dell’abuso, cambierebbe qualcosa?
Grazie
Ciao Ramona,
In termini di accesso al superbonus ne risponde direttamente il proprietario dell’immobile dell’int. 8. Documentate il fatto che al momento dell’intervento era presente regolarità urbanistica.
Ps: con il decreto semplificazione il tecnico non vi effettuerà più questo controllo per cui rimane solo vostra responsabilità.
Buongiorno, ho situazione da sanare per piccoli abusi che ho scoperto da poco non erano stati regolarizzati ( un paio muri divisori abbattuti e un piccolo tramezzo tirato su ).
Posto che da quanto ho capito questo circa la questione 110% nel caso non pregiudicherebbe la possibilità di intervento trainante su parti comuni con la possibilità di accedere alle relative agevolazioni anche per me, se l’assemblea condominiale che si terrà a giorni deliberasse a favore dei lavori e io volessi usufruirne pure per lavori interni, anche ammesso di presentare richiesta sanatoria subito dopo c’è il rischio che se i tempi della pratica andassero per le lunghe possa perdere questa possibilità?
In pratica deve essere tutto sistemato prima che inizino lavori o va bene anche entro fine lavori stessi?
Grazie.
Con il decreto semplificazione, non dovendo il tecnico asseverare lo stato legittimo, ahia più tempo per sistemare il tutto anche a fine lavori.
Ps: il mio consiglio è sistema ugualmente sono sciocchezze facilmente sanabili
buongiorno, se il condomino ha eliminato un tetto a falde su tetto di sua esclusiva proprietà che non ha di fatto modificato i prospetti , il condominio potrà usufruire del 110 non intervenendo sul tetto in questione? In questo specifico caso il tetto non è proprietà condominiale ma esclusiva del cndomino ,
Grazie
Se un condomino ha modificato di pochi cm la spalletta della parte interna dei muri perimetrali per montare serramenti più spaziosi senza però intaccare la parte esterna, per intenderci davanzali e bordi esterni delle finestre sono gli stessi, impedisce al condominio di fare il superbonus 110? grazie
Ciao Anna,
assolutamente nessun problema per l’accesso agli incentivi previsti dal superbonus.
Buongiorno,Terrazzo chiuso con vetrata,si può smontare prima dei lavori.Grazie
Buongiorno ho tolto metà parete lasciando il muretto tra anticamera e sala senza dichiararlo in comune, cosa rischio per il 110%
Buongiorno,
Nel mio condominio si apprestano a fare le valutazioni tecniche per poi eventualmente approvare vari lavori con il bonus 110%.
Ora il mio vicino di cantina ha, nel suolo comune dove ci sono le fondamenta, una cantina di pari misura.
Si tratta di un buco fatto nel sottosuolo comune nella sua cantina privata.
Ho cercato nelle varie assemble di condominio di fare presente il problema ma c’era un’omerta collettiva.
La mia paura e’ che:
1 – Il buco infici la stabilita’ dell’edificio
2 – Se dovesse essere approvato il Bonus 110% potrebbe essere annullato perche’ il buco e’ nel sottosuolo comune, e quindi dovremmo pagare di tasca nostra.
Mia intenzione e’ quella di denunciare l’eventuale abuso (magari e’ stato sanato ma il vicino non vuole fornire documentazione).
Una denuncia del genere come influisce sull’operato dell’architetto che deve venire a fare il controllo per il Bonus 110%?
Pur non essendo parte comune delle opere che si faranno (si vuole fare cappotto e sottotetto) la mia denuncia potrebbe inficiare il Bonus 110? Lo chiedo perche’ io credo che la cosa migliore sia che questa persona sanifichi tutto e poi si proceda al bonus.
Molte grazie,
Dan
Buongiorno,la chiusura vetrata poggiolo,se si smonta prima dei lavori, impedisce di fare il superbonus 110? grazie
No, tranne rari casi nessun problema.
Buongiorno.nel mio condominio,costruito quaranta anni fa,sono state rilevate alcune discordanze tra progetto e costruito.nel particolare: es.sui pianerottoli un muro confinante con un appartamento è spostato in avanti di qualche centimetro. risultato l’appartamento ha una piccola maggiorazione di superficie e il pianerottolo una conseguente diminuzione.tutto questo esiste da quaranta anni.
vorremmo usufruire del superbonus visto anche le ultime semplificazioni che non richiedono più l’asseverazione delle parti comuni.esiste però una legge relativa all’edilizia che dice che in presenza di abusi edilizi(il nostro è una difformità esistente dalla nascita e non un abuso se vogliamo essere precisi) non si ha diritto alle agevolazioni fiscali.
Quindi il comune potrebbe intervenire e controllare durante o dopo i lavori e sanzionare e bloccare il bonus.
Ovviamente l’amministratore se così stanno le cose chiede di fare l’asseverazione delle parti comuni e quindi sanare la situazione.Dice anche che tutti i condomìni costruiti tra i venti e i quaranta anni fa,maggiormente interessati al superbonus, sono in questa situazione.
Tutto cioè torna come prima alla faccia delle semplificazioni
Gradirei un suo cortese commento sulla correttezza di quanto ho descritto
cordiali saluti
Giancarlo Lupoli
Salve Giancarlo,
tale difformità quindi è maggiore della tolleranza prevista per legge? Purtroppo se la difformità riguarda le parti comuni è necessario proseguire prima con la sanatoria ma se come descritto non vedo particolari difficoltà nel sanare le parti comuni.
Buonasera nel mio condominio, il tecnico incaricato ha rilevato la presenza di due non conformit, la prima relativa ad una veranda non contenuta nella pianta planimetrica, la seconda ritenuta più grave al piano terra dove sono state invertite una porta con una finestra che danno nel prospetto esterno e quindi ritenute parti comuni. Considerato che la prima con una cila o rimuovendo la veranda si potrebbe risolvere, vorrei sapere se anche il secondo caso è sanabile, visto che a parere del tecnico pregiudica per tutti l’accesso al bonus 110%.
Se in un condominio un proprietario , durante la ristrutturazione dell’appartamento, ha 20 anni fa ha aumentato la superfice di un infisso esterno, in difformità con il titolo abitativo ciò impedisce ai restanti proprietari di usufruire del bonus 110%. grazie.
Si,
ma è un problema facilmente risolvibile ripristinando, anche in corso d’opera, le misure originarie o in alternativa facendo, con approvazione del condominio e se previsto dal regolamento edilizio del comune, una scia in Sanatoria per cambio prospetti.
Condominio ante 1967
Dai documenti, al momento recuperati, risulta l’ultimo piano di 5 difforme rispetto allo stato di fatto: mancano dei volumi e il tetto è disegnato piatto, nella realtà è spiovente e sono state anche realizzate delle soffitte contestualmente alla costruzione.
L’assemblea condominiale vuole deliberare i lavori con il superbonus del 110% perché sia l’impresa, alla quale verranno affidati i lavori, sia l’amministratore di condominio hanno comunicato ai presenti che la non conformità urbanistica deve essere sanata esclusivamente dagli inquilini del 5° piano e, in ogni caso (anche qualora non sanata) l’intero condominio può usufruire del superbonus sulle parti comuni.
Francamente non sono d’accordo e intendo diffidare l’amministratore ad affidare i lavori sulle facciate senza aver ottenuto la conformità urbanistica del condominio, in quanto l’ultimo piano difforme comporta l’alterazione dei prospetti del palazzo.
L’interpretazione della norma Potrebbe permettere di accedere al super bonus. Onestamente noi in queste situazioni ci stiamo rifiutando di fare i lavori e la riteniamo una forma di tutela del cliente.
Salve, a seguito di frazionamento di una villa, noi siamo possessori dell’unica unità immobiliare al primo piano.
Al piano terra sono state costituite 2 unità immobiliari (attualmente con unico proprietario) frazionate al catasto, ma urbanisticamente non vi è la divisione con opera (muro che delimita le 2 unità).
Si accede da un unico ingresso dove la scala interna originaria è diventata bene comune.
Quindi è diventato il tutto un mini condominio.
Inoltre al piano terra vi è qualche difformità interna tipo tramezzo tolto ed unico impianto di riscaldamento .
Vorrei chiedere se è possibile utilizzare il super bonus 110 per il cappotto esterno dell’edificio e se noi titolari del primo piano possiamo sfruttare gli interventi trainati (infissi, impianto riscaldamento ecc). Vorrei evidenziare che attualmente il primo piano ha gli impianti staccati (per renderla indipendente) ed è presente solo in un vano lo split per il riscaldamento/raffrescamento.
Nel caso è applicabile il bonus facciate al posto ?
Grazie
Da come mi descrive probabilmente può accedere al super bonus per le parti comuni e lei invece a tutti gli interventi trainanti.
Se non sono presenti abusi sulle facciate inoltre non vedo difficoltà ad accedere al bonus facciata.
Buonasera nel mio condominio, il tecnico incaricato ha fatto il sovraluogo nelle palazine,la Relazione tecnica Conformità è stata mandata a tutti i condomini via email ma non singola,ma di tutti,secondo lei è regolare(Privacy ).La ringrazio Saluti
Dipende dal contratto firmato con il tecnico se è stata autorizzata tale modalità di comunicazione
Buongiorno,
Se i lavori per il superbonus 110% vengono fatti solo su
parti comuni condominiali in regola, e nella mia abitazione privata
avessi abusi edilizi ( appartamento acquistato nel 1984 da privato,
e quindi non só se lui avesse fatto opere abusive prima della vendita,
io non ho mai effettuato nessun tipo di intervento se non la
ripavimentazione del balcone), in caso di controllo
dell’ agenzia dell entrate, perderei i benefici con relative conseguenze?
Grazie
Distinti Saluti
No, comunque la diversa distribuzione degli spazi interni è una difformità facilmente sanabile
Sul mio condominio costruito nel 1960 abbiamo saputo che a fronte del progetto regolarmente autorizzato di altezza del fabbricato di 24 mq, la stessa è di 25mt.
Questo pregiudica l’ottenimento del superbonus 110?
Inoltre sulla terrazza condominiale, ci sono alcune verande di proprietà.
Queste possono comportare un qualche blocco sui lavori trainanti per accedere al superbonus 110?
Grazie
Salve , ne approfitto della sua immensa disponibilità , professionalità è soprattutto gentilezza. Sperando di essere chiaro le spiego il mio quesito. Oggetto in questione un palazzo centro antico con 6 piani e circa 40 proprietari con ben 3 facciate a vista e consider che nel corso degli anni sicuramente siano stati fatti diversi abusi sia esterni ( condominiale) e sia interni alle abitazioni. Detto ciò facendo il bonus 110 % e considerando che a detta del nostro amministratore ,ingegniere , ditta ecc ecc abbiamo i requisiti ed effettivamente ci accettino tale bonus… La mia domanda che le faccio è : Considerando quello sopra detto e quindi cosa non difficile o impossibile che tale bonus ci venga revocato IO APROPRIETARIO come mi posso tutelare o fare uno scarico di responsabilità in caso di un controllo e verifica da parte di enti competenti tipo agenzia delle entrate , considerando che la normativa dice che colpa ricade sul beneficiario ? Esiste un qualche ente o professionista che anche pagando mi possa tutelare ? Sperando di essere stato chiaro la ringrazio anticipatamente
Buonasera io ho murato solo dall’interno la seconda porta di servizio di accesso alla mia abitazione è considerato un abuso?
Ciao Alessandro,
si tratta sempre di una difformità facilmente sanabile o ripristinando lo stato originario o effettuando la modifica al catasto ed al comune.
Salve, sono in un condominio di 8 famiglie,vorremmo usufruire del 110%, io che abito in mansarda(abitabile) facendo dei lavori di ristrutturazione interna, ho modificato dei lucernari (stretti e rettangolari) su entrambi i lati del palazzo, dove è sorta una finestra. Posso risanare questa modifica ed accedere al 110%, oppure è compromesso? aggiugno che altri condomini hanno alcune verande che ovviamente dovranno o togliere o sanare.
Grazie in anticipo
Ciao,
se si riesce a sanare non corre alcun rischio si rimanere esclusa dal superbonus. Ha già parlato con il tecnico? Posso chiederle in che città di Italia dovrebbe avvenire l’intervento?
Buongiorno. Abito in un condominio composto da 3 blocchi (adiacenti ma sfalsati in pianta) ognuno composto da 2 appartamenti (uno al piano terra e l’altro al piano primo), per complessivi 6 appartamenti.
Gli appartamenti sono tutti funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi.
Uno degli appartamenti presenta una difformità volumetrica che è riscontrabile anche in prospetto.
La domanda è la seguente: E’ possibile per i condomini che non hanno abusi, intervenendo come privati di unità funzionalmente indipendenti e autonome, accedere al superbonus per un intervento a cappotto in facciata senza intervenire sulla parte parzialmente difforme? Oppure la parziale non conformità di una parte della facciata (condominiale) impedisce, di fatto, a tutti di effettuare l’intervento?
La ringrazio anticipatamente per la risposta.
Buongiorno
in un Condominio di 26 unità mi trovo il proprietario di due appartamenti ricavati nel sottotetto (esistente nel 1972 e condonati nel 1985) che non vuole permettere l’accesso alle sue proprietà in quanto “non intende eseguire opere trainate”. E’ vero che non si deve più dichiarare lo stato legittimo e conformità urbanistica (CILA-S), ma come si può eseguire APE PRE E POST senza un rilievo? E la Relazione ex legge 10 necessita di dati relativi anche a quelle unità.
Si è già trovato in una situazione simile?
Grazie in anticipo
Buongiorno, avrei bisogno di una delucidazione e un consiglio,
Abito in un edificio di 12 proprietari che ha nominato per la prima volta un amministratore esterno nel 2017. Prima di quella data eravamo noi inquilini che ritiravamo una piccola quota da ognuno per la pulizia delle scale.
Il nostro è un edificio storico Ante seconda guerra. Circa 15 anni fa, quando l’amministratore esterno non c’era, ho prodotto una scia per modifiche dei tramezzi, impianto idraulico, elettrico e di riscaldamento. Avendo una patologia visiva e motoria ho ingenuamente voluto, senza dichiararlo, murarie una delle due Ante interne di una finestra ed ho cambiato tutti gli avvolgibili pre-esistenti con infissi in alluminio R50 taglio termico, con infissi esterni persiana romana a levette girevoli e davanzale di marmo. I nuovi tramezzi sono in Siporex e visto che quelli vecchi erano ( a sorpresa) per metà a mattoni pieni da 15, e metà a tufo, ho aggiunto per mia sicurezza, due travi in ferro da 5 metri di 35 cm di larghezza a distanza di quattro metri l’una dall’altra, esattamente al posto dei due muri divisori precedenti. I nuovi divisori sono arretrati di mezzo metro parallelamente. Sono al secondo piano e sopra esiste solo un terzo piano. Gli appartamenti non superano i 70 mq. Per ignoranza non ho comunicato tutti gli interventi fatti al catasto.
Premetto che negli anni il mio non è l’unico appartamento ad aver modificato i tramezzi e non so se abbiano mai dichiarato nulla.
Da un anno e mezzo i condomini vogliono avviare il 110 sulle parti comuni di cappotto termico, impermeabilizzazione lastricato, infissi e caldaie.
Avrei acceduto anche io se non avessi notato delle stranezze allarmanti.
Ci volevano obbligare a cedere un credito di imposta in bianco a una impresa o banca senza nome e ancora oggi mi vogliono obbligare a sostituire le persiane e gli infissi in alluminio con quelli in pvc monoblocco con avvolgibili, che mi riporterebbero alla precedente situazione di disagio per la mia malattia, visto che devo stare in penombra poiché la luce forte mi ferisce gli occhi e le alette girevoli mi consentono di modulare la luce.
Visto che avevo dei forti dubbi ho cercato di capire dal computo metrico cosa potessi fare, visto che nessuno parlava con me. Quindi ho chiesto la copia del computo metrico che in assemblea dicevano di aver già presentato. Per me era assurdo, visto che non conoscevo i materiali e quando me lo hanno inviato il mio ingegnere mi ha evidenziato che da quel computo mancavano di fatto 7 finestre e i calcoli quindi potevano essere sbagliati. Insomma quel palazzo del computo non era il nostro. So che avevano in carico circa 8 edifici per i quali, a loro dire, solo 2 avevano i requisiti per accedere. Il nostro e un altro.
Naturalmente mi sono rifiutato di firmare la cessione del credito, anche perché nessuno mi ha spiegato niente, mentre gli altri sembrava sapessero più di me ed ho attribuito il tutto alla confidenza diversa con il tecnico che cura la pratica.
Confesso la mia ignoranza e sicuramente sono stato superficiale.
Non sapevo di rischiare una sanatoria né che questa potrebbe essere insanabile. Il sopralluogo non è mai stato fatto. Il mio amico ingegnere ha solo letto le carte e non ha ancora fatto una perizia.
Devo comunque avviare la sanatoria che non ho ancora prodotta causa Covid, (uno alla volta in famiglia stiamo risultando positivi).
Gli altri inquilini del condominio non hanno avviato i lavori e non avevo capito che potesse essere colpa mia.
So solo che oggi, a causa delle modifiche sul 110, pare possano procedere anche senza di me e vogliono addirittura aumentare i lavori sulle parti comuni inserendo un monta scale fino al terzo piano, zoccolatura esterna post scavo anti infiltrazioni di acqua(lo scavo con 4 pozzette agli angoli era compreso nel computo) , portone, antenna centralizzata e penso tanto altro. Ho detto in assemblea che se aderissi ai lavori Comuni non voglio cambiare gli infissi ed ho sentito illazioni del tipo ‘’dovrà fare un mutuo per pagare sanzioni e interessi’’ e anche ‘‘morirà pezzente’’. Tutte queste belle parole le ho sentite venire da altri appartamenti( si sente tutto ed ho sviluppato un udito superiore perdendo la vista) ed era chiaro si riferissero a me perché sono stato l’unico a chiedere le copie della documentazione che proprio perché disabile visivo devo farmi leggere.
La mia domanda ora è : se mi dissocio dalla cessione del credito e non partecipo e nel frattempo, anche se loro depositano la cilas e avviano i lavori entro il 30 aprile per avere almeno il 30% di lavori entro il 30 giugno, e nel frattempo faccio una sanatoria per i vecchi lavori fatti quando l’amministratore non c’era, dovrò pagare comunque la mia quota sulle parti comuni? È questo il motivo per cui stanno tirando fuori lavori che dubito possano rientrare nel 10% in più dell’importo presentato in quel computo metrico sbagliato?
Sto pensando che sono arrabbiati con me e che se non riescono ad ottenere il 110 su lavori per i quali non vogliono anticipare neanche un centesimo, me li faranno pagare fra multe, denuncia e quote condominiali spropositati. Cosa posso fare?
Salve Paride,
intanto hai fatto bene a farti affiancare da un tecnico di fiducia. Cercherò di rispondere a tutte le domande in maniera sintetica lasciando le eventuali valutazioni finali al tuo tecnico. Partiamo.
– Per le modifiche effettuate 15 anni fa sarei costretta a ripristinare lo stato originario o ad effettuare una sanatoria. Se quest’ultima strada è percorribile il superbonus potrà essere effettuato sulle parti privati sullo stato di fatto lasciando la tipologia di infissi attuale.
– Superbonus parti comuni: in questo caso non è necessario il consenso di tutti i condomini per cui i lavori possono cominciare anche senza il tuo consenso. In quest’ultimo caso il tecnico incaricato dal condominio sarà costretto a denunciare lo stato di fatto dell’immobile per cui verrà presentato al comune l’abuso esistente. Se nel frattempo non hai fatto sanatoria è importante che questo avvenga perché a fronte di una sanzione ti mette al riparo da eventuali rivalse da parte dell’ADE.
– Irregolarità CME: se vedi delle voci all’interno del computo che non quadrano al tuo tecnico fai mettere a verbale le tue titubanze e conserva copia dell’atto. E’ l’unico modo per tutelarti;
– Infissi: rientrano negli interventi trainati motivo per il quale se tu decidi di non aderire al superbonus non possono e non devono essere cambiati.
– Essendo condominio non c’è scadenza al 30 giugno per cui se hai intenzione di presentare sanatoria e partecipare anche sulle parti comuni puoi provare a parlare con il resto dei condomini chiedendo tempo (magari cerca di fornire già una data indicativa insieme al tuo tecnico)
– Non possono effettuare alcuna ritorsione nei tuoi confronti se non quelli previste per legge. Possono effettuare una denuncia si sull’abuso ma se avvii la sanatoria in sostanza ti autodenunci e quindi decade il rischio penale. Non possono in alcun modo ripartire spese extra se non in maniera proporzionale alle quote millesimali per cui qui non c’è alcun rischio. Non possono imputare a te il non avvio del cantiere (tranne se non blocchi materialmente le imprese) poiché è sufficiente che sia d’accordo solo 1/3 dei condomini per deliberare i lavori sulle parti comuni.
Spero di esserti stato d’aiuto. In bocca al lupo
Buonasera.
Nel condominio dove abitano i miei genitori è nata una diatriba a causa di una porta che risulta al catasto ma non all’edilizia privata, chiaro errore del costruttore. Tutti i tecnici che ho contattato ritengono che non sia vincolante per l’esecuzione dei lavori per il bonus facciata 110%, mentre il tecnico incaricato dall’azienda che dovrebbe fare i lavori sostiene che trattandosi comunque di ua difformità debba essere sanata, pena la non fattibilità dei lavori (parliamo di lavori esterni).
Buongiorno dottore,
Nel mio palazzo storico, la maggioranza dei condomini vogliono effettuare i lavori di cui al superbonus 110. I tecnici hanno prodotto una serie di grafici ante e post intervento per nulla rispondenti allo stato di fatto e questo perché non c’è stato alcun sopralluogo. Nello specifico il mio appartamento ha un calcolo termico errato e l’esterno con gli i fissi è stato invertito con l’appartamento del piano superiore. Inoltre i balconi sono molto stretti e piccoli(cm 70 di profondità e due metri di lunghezza.). Dalle pagine di un computo metrico con un numero di finestre inferiori a quelle reali (deduco che il computo sia di edificio diverso) ricultano pannelli da 8 cm. Il mio dubbio è se il balconcino potrà essere utilizzato come oggi dopo i lavori, perché il cappotto porterà via almeno il 15% di profondità calpestabile. Inoltre sono l’unico su 12 condomini ad avere i davanzali di marmo con infissi R50 taglio termico vetro camera 5/12/5 ed ho zanzariere e persiane con lamelle girevoli a 90° in alluminio. Dal certificato risultano essere infissi performanti A2 e A3.
Inoltre sono un disabile visivo con 104 art. 3 comma 3 è le persiane in alluminio le ho installate in sostituzione di avvolgibili in pvc che non si prestavano alla corretta modulazione della luce interna provocando i problemi di abbagliamento alla retina. Sono affetto da maculopatia e retinopatia. Se volessi potrei rifiutarmi di aderire al 110? Rifiuterei solo perché la maggioranza vuole sostituire gli infissi con quelli monoblocco in pvc e avvolgibili bianchi e pare siano contrari a farmi tenere i miei perché in alluminio. alluminio. Ho esposto all’amministratore il mio problema ed ho chiesto di mettere a verbale la mia esigenza e aggiungere, nel caso la maggioranza non vogliano accettare di farmi tenere i miei infissi, la responsabilità dei condomini, amministratore e tecnici a garantire che la mia Retina non subirà un danno se costretto a mettere gli avvolgibili. Possibile che pur essendo gli infissi un bene privato, come il suolo del piccolo balcone, debba essere costretto a seguire la maggioranza? Mi hanno fatto passare la voglia di aderire al 110, ma mi minacciano di dover pagare tutta la quota sulle parti comuni, che stanno aumentando con altri lavori non previsti nel computo, tipo fotovoltaico, servo scale, porte e portone…. Come mi posso difendere? Sono un anziano disabile e credo si stiano approfittando della mia condizione. Grazie in anticipo.
Gentile dottore, il mio ingegnere esaminando i grafici ante che mi sono fatto dare dietro richiesta assembleare, riferisce che nella situazione ante intervento l’appartamento ha avvolgibili invece che persiane, inoltre dal computo presentato 1 anno fa mancavano 7 finestre dal palazzo e nei grafici la stanza che non era stata considerata è stata indicata come deposito. Mi sorge un dubbio. Non è che per giustificare il primo errore del computo metrico hanno giustificato indicando una zona deposito? Ma se l’appartamento è un A4 con 3,5 camere e accessori, come da atto di vendita e visure catastali, come possono indicare che c’è un’area deposito per i tre piani nei tre appartamenti dell’edificio con la camera in più rispetto agli altri 9 appartamenti. Siamo 12 appartamenti, 3 con 3 camere e 9 con 2 camere. Inoltre nella situazione Ante del calcolo termico, hanno scritto che il mio appartamento è di categoria G (come gli altri 11) ma avendo fatto negli anni 3 volte I lavori, ho un certificato Ape con valutazione D. Inoltre ho un impianto di raffreddamento con 2 condizionatori 21000 BTU Totali e un impianto che sfocia nella camera da letto con split, ma nel calcolo prodotto da questi tecnici pasticcini non viene menzionato. Quindi il mio appartamento ha una situazione di fatto completamente Errata e pare non la vogliano cambiare. Ma se mi faccio accompagnare al comune e chiedo una copia dei documenti presentati e dico che non risponde a verità che succede al progetto del 110 presentato? Questi tecnici sono troppo superficiali, credo che poi ci troveremo in difficoltà con l’Enea e l’agenzia delle entrate fra 7 o 8 anni. Non mi piace questa storia. Cosa succede se agisco così? Grazie per la pazienza.
Buonasera, sono proprietaria di un appartamento di 60 mq. in un condominio composto da due scale ognuna di 7 piani. Ci hanno approvato i lavori con il bonus 110%. Posso escludere dal cappotto termico solo il mio piccolo balcone in cui c’è uno sgabuzzino in alluminio anodizzato perchè sono una vedova di una certa età che vive sola e non potrei far fronte allo smontaggio e ricovero di detta struttura, nè posso farmi smontare i condizionatori che ho installato da appena 10 mesi, perchè ne ho bisogno per motivi di salute. Grazie anticipatamente per la delucidazione che potrà darmi.
Ciao Maria,
capisco le problematiche ma purtroppo, salvo diverse indicazioni di fattibilità da parte del tecnico, dovrà far eseguire i lavori previsti sulla facciata.
Buonasera,
sono il proprietario di un immobile all’ultimo piano di una palazzina ante 67: l’appartamento è risultato essere difforme in destinazione d’uso (doveva essere una cabina idrica, infatti ha i soffitti h 240), oltre che nella sagoma e infine nella volumetria.
L’immobile fu acquisito alle aste giudiziarie da mio nonno e in tutti gli atti sempre descritto come da stato di fatto: gli abusi sono evidentemente stati fatti all’origine dal costruttore e noi, ignari, ne subiamo oggi le conseguenze.
Per poter aderire al 110 il tecnico mi propose di sanare con una Scia, quindi solo i prospetti e la sagoma, ma non la volumetria che resterebbe insanabile, con una dubbia operazione che andrebbeo a sancire definitivamente una declassificazione in locale tecnico, pur avendo per decenni noi pagato tasse allo stato e oneri condominiali come abitazione.
Tra le altre cose non siamo neache interessati ad aderire al bonus e intendevamo non partecipare comunque.
Gli altri inquilini possono farci pressioni a procedere con questa sanatoria per ottenere loro la conformità o con un simile escamotage resterebbe comunque interdetto l’accesso al bonus?
Forse risultando un locale tecnico non farebbe comunque volume?
Possono per ritorsione imporre la demolizione delle parti difformi? Il ripristino di una cabina idrica mai esistita? E a quel punto noi possiamo chiedere di rifondere decenni di oneri condominiali ? Si sta prospettando uno sgradevole scenario di guerra in cui si cerca un capro espiatorio e noi veramente ci domandiamo come uscirne.
Ciao Giulio,
purtroppo essendo la tua una situazione davvero complessa e delicata non mi sento di consigliarti alcuna strada. Il mio unico consiglio resta quello di farti affiancare da professionisti e tecnici competenti e di estrema fiducia.
Buongiorno volevo chiedere un parere riguardante una veranda posta su una parte del mio balcone che intendo fare la sanatoria .La domanda è come posso sanarla? Ho chiesto un parere ha un geometra e mi ha risposto che nel nostro comune non sono previste sanatore .Abito nel comune di San Giorgio a cremano Napoli. Grazie per l’eventuale chiarimento
Ciao Luigi,
purtroppo se non è possibile sanare la veranda sarà necessario ripristinare lo stato originario dell’immobile (rimuoverla).
Buongiorno Pierluigi, avrei due quesiti da porle:
– in un piccolo condominio di 4 appartamenti dove sono presenti solo radiatori elettrici fissi (potenza circa 1000W/cad) come impianti di riscaldamento (no gas) si possono effettuare interventi col Superbonus 110%? La zona è metanizzata ma i proprietari hanno tutti e 4 optato per tale soluzione (radiatori elettrici);
– in una villetta unifamiliare con un piccolo abuso nel sottotetto (è stato realizzato un bagnetto con 2 sanitari) cui si accede tramite una botola con scala retrattile è possibile usufruire del superbonus 110 relativamente alla sostituzione della caldaia ed alla installazione di pannelli fotovoltaici?
Ciao Andrea,
– per per quando riguarda l’impianto di riscaldamento: “Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW.” Se rispetta i requisiti di cui sopra può essere considerato impianto di riscaldamento
– Personalmente non proseguirei nel superbonus ma denunciando il tutto sulla CILAs è possibile accedere agli incentivi fermo restando i rischi di blocco del cantiere in presenza di abusi.
Buonasera,
in una casa unifamiliare cielo-terra in cui i prospetti sono più alti di quelli riportati nel Permesso di Costruire e le finestre hanno dimensioni diverse (sono un po’ più piccole) è possibile effettuare la sostituzione della caldaia e l’installazione dei pannelli fotovoltaici?
Quelli evidenziati sono “abusi” che possono pregiudicare l’accesso al Superbonus?
Buonasera,
sono proprietario di appartamento in condominio, al quale a fronte del sopralluogo del tecnico per il superbonus 110, sono state riscontrate delle difformità solo interne. Non si tratta di distribuzione degli spazi, non ho capito esattamente la natura della difformità (appartamento acquistato dal costruttore, senza mai aver effettuato lavori). Ho ricevuto una mail dall’amministratore, che mi chiede di mettermi in contatto con la società ingaggiata per il superbonus per aprire una cila a sanatoria allegandomi solo i costi per la pratica.
Vorrei avere cortesemente un suo parere su come agire:
1) Ho richiesto via mail alla società che si occupa del 110, di ricevere l’esatta natura con dettaglio della/e difformità rilevate, senza mai ricevere risposta scritta. Cosa posso fare? a chi mi devo rivolgere?
2) Nel caso non dovessi sanare con CILAS, da ciò che ho capito, è che posso accedere al superbonus, per i lavori trainanti (ecobonus 110 e sismabonus) così come posso accedere ai lavori trainati SOLO per le parti comuni.
Questo in cosa si traduce? posso accedere al bonus per i pannelli fotovoltaici, visto che trovano installazione sul tetto che presumo essere parte comune? mi può fare altri esempi di lavori trainati per le parti comuni a cui posso accedere?
3) Per quanto riguarda i lavori trainati interni all’appartamento, da ciò che capisco non posso accedervi. A tal proposito, allego una sentenza dell’agenzia delle entrate che però è complessa e non capisco. Cosa ne pensa?
https://www.fiscoetasse.com/files/11853/interpello-abusi-edilizi-01122020.pdf
Grazie anticipatamente della risposta.
Ciao Gianluca,
purtroppo sei in buona compagnia in merito a difformità da progetto originario costruttore. Ti rispondo in ordine
1) Contatta un tuo tecnico di fiducia non per forza le difformità devono essere sanate dal tecnico che si occupa del superbonus;
2) Il fotovoltaico ad uso privato, pur installandosi sul tetto comune, è un intervento trainato per cui le consiglio di sanare (Con la nuova CILAs può accedere alle agevolazioni fiscali ma siamo in Italia e non vorrei ritrovarmi a spiegarlo all’ADE)
3) vale l’ultimo pensiero espresso normativamente è possibile personalmente visti anche l’importanza dei lavori da fare spenderei volentieri le 1.000/2.000€ per sanare il tutto.
Buongiorno, ho acquistato nel 2007 un appartamento con apposto sulle pareti esterne dell’appartamento un rivestimento in marmo e delle fioriere sempre in marmo che a me piace molto pagando anche il prezzo dell’appartamento in più proprio per i lavori eseguiti all’esterno – preciso che mai nessuna contestazione è stata sollevata dai precedenti Amm. in merito a tali lavori oltretutto realizzati in fase di costruzione del fabbricato dal precedente proprietario circa 40 anni fà. Inoltre preciso che il terrazzo rientra di circa mt. 5 rispetto ai prospetti del fabbricato quasi dalla strada il prospetto non si vede. Vorrei gentilmente sapere, essendo prorpietà esclusiva i seguenti quesiti:
– posso non far eseguire i lavori di isolamento alle pareti esterne del mio terrazzo?;
– posso non far eseguire i lavori di isolamento alla pavimentazione del mio terrazzo che copre per parte due appartamenti sottostanti? ;
– avrei la facoltà di dire ai proprietari degli appartamenti sottostanti di eseguire i lavori di isolamento dal loro appartamento?;
– potrei esimarmi dall’intero 110?
In effetti non credo ci sia una Legge che consentirebbe un beneficio a due condomini arrecando dei danni alla proprietà esclusiva di un’altro condomino;
Cosa mi consiglia in merito grazie
Ciao Cristian,
rispondo in ordine alle tue domande:
– Il mancato isolamento del terrazzo potrebbe compromettere e non verificare l’intero calcolo energetico qualora ciò avvenga non è possibile non effettuare i lavori;
– Il ragionamento è lo stesso di sopra
– L’isolamento interno è possibile ma mi sembra di capire che in questo caso il terrazzo copra gli appartamenti del piano inferiore per cui rientra tra le parti comuni. In questo caso è il condominio che può decidere a maggioranza l’isolamento esterno.
– Può non partecipare agli interventi di superbonus per gli interventi trainati ma qualora il condominio delibera la partecipazione al superbonus non potrà esimersi nel prendere parte ai lavori delle parti comuni.
Buongiorno Pierluigi , abito in un condominio di 10 appartamenti, due su ciascun piano.
Uno dei due condomini del l’ultimo piano, sul terrazzo di proprietà esclusiva , ha fatto una tettoia e poi l’ha chiusa con muratura bassa e vetrata sovrastante. Al suo interno ha messo una cucina. La domanda è :
possiamo usufruire del superbonus e fare il cappotto all’intero perimetro condominiale?
il condòmino che ha fatto l’abuso, parteciperà alla suddivisione delle spese secondo i millesimi? chiaramente non accederà al superbonus all’interno della sua abitazione.
Mi dai conferma della fattibilità per le sole opere condominiali? tutti gli altri condòmini potranno usufruire degli interventi trainati?
Grazie
Rosario Romano
Ciao Rosario,
l’abuso purtroppo ricade nella parte comune per cui seppur vero che con la CILAs si potrebbe avviare il cantiere personalmente non procederei nei lavori di superbonus.
Buonasera,
abito in un condominio di 16 appartamenti, il condominio è composto da 3 corpi a forma di T, due corpi di 6 appartamenti e uno di 4. Tutti hanno l’accesso unico e scale in comune poste al centro della T, tranne i due appartamenti al p.t. che hanno l’accesso diretto alla strada.
Nell’accesso agli atti presso il Comune abbiamo riscontrato la difformità nel prospetto nella parte dei ubicata sotto solo 2 dei 3 corpi del condominio. Sul prospetto depositato in comune in sostanza c’è un ingresso unico per i box condominiali. Lo stato di fatto invece è che ci sono 9 ingressi ai garage. Preciso che si tratta di difformità edilizia non catastale .Alcuni tecnici ci hanno pertanto informato che a causa di tale grave difformità del prospetto è impossibile accedere al bonus 110. Altri invece sostengono che il corpo condominiale (quello dove non sono ubicati i garage ) quindi conforme a parte del prospetto urbanistico possono usufruire del 110. E’ possibile tutto ciò?
E ancora i due appartamenti ai P.T poiché autonomi rispetto al condominio possono accedere al 110?
Grazie
Buongiorno Pierluigi,
sono in procinto di definire una pratica Superbonus 110% (sisma ed eco) per un piccolo immobile con un locale commerciale (bar) al piano terra ed un appartamento al primo piano (con superficie dell’appartamento > della superficie del bar). L’immobile ed il bar sono di un unico proprietario, con il bar però affittato con regolare contratto all’attuale gestore.
Nell’ottica di accedere al Superbonus 110 si può considerare l’edificio alla stregua di un minicondominio se sono interessati sia il gestore del bar sia il proprietario dell’immobile?
Se quanto sopra è corretto, il termine per l’ultimazione dell’intervento è il 31 dicembre del 2023?
La ringrazio sentitamente per l’aiuto che può darmi, e la saluto cordialmente.
Rita
Buongiorno Pierluigi,
in un condominio, costruito dopo il 1967, ha avviato i lavori per il superbonus 110%, con regolare presentazione della CILA, suddividendo il progetto in due contratti di appalto separati:
1) sismabonus, in corso, senza che ci sia stato un sopralluogo preventivo dei tecnici nei singoli appartamenti;
2) ecobonus, in fase di definizione; siamo in attesa che vengano calendarizzati i sopralluoghi nei singoli appartamenti per quel che concerne i lavori trainati e quindi i costi del progetto.
In passato, alcuni condomini hanno aperto una piccola finestra, in maniera abusiva, che da sul balcone.
La domande sono: la richiesta di sanatoria dev’essere presentata come CILA retroattiva riguardante il condominio oppure presentata singolarmente da ogni condomino interessato?
Se dev’essere presentata dai singoli condomini, può essere fatto a questo punto?
Grazie del tuo supporto
Buongiorno,
scrivo per un consiglio su una questione inerente il superbonus 110%.
In sintesi:
Il nostro condominio sito in San Bartolomeo al Mare (IM) in assemblea ha approvato in maggioranza (presenti n. 16 condomini per un totale millesimi 831.51) i lavori di efficientamento energetico del fabbricato per rientrare nel Superbonus 110o/o necessari per il miglioramento dell’edificio condominiale di almeno due classi energetiche.
Le opere in progetto consistono in:
– sostituzione impianto caldaia centrale termica con n. 3 pompe di calore idroniche;
– installazione campo fotovoltaico a tetto collegato alla centrale termica;
– coibentazione del manto di copertura con pannelli isolamento sottotegola da cm. 8 con interposta barriera del vapore e coibentazione del cornicione per correzione ponti termici;
– isolamento del soffitto piano autorimesse con coibentazione da cm.8 e lastra in calcio silicato (spessore cm. 1/1,5) per compartimentazione antincendio della struttura.
Dopo ampio dibattito, l’assemblea delibera a maggioranza pari a millesimi 812.53 (contrari tre signori proprietari di box (siti sotto il condominio di cui, di fatto, il soffitto dei box fa parte del pavimento degli alloggi del primo piano che deve essere coibentato) pari a millesimi 18.98) di eseguire gli interventi di rifacimento della centrale termica con nuovo impianto con pompe di calore idroniche; installazione campo fotovoltaico a tetto collegato alla centrale termica, in grado di garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e pertanto classificato come intervento trainante; predisposizione per installazione colonnina per ricarica auto elettriche, con posizione da definire all’interno del cortile condominiale.
Quali interventi trainati, rientranti nel superbonus 110%, possono essere anche realizzate le seguenti opere di pertinenza delle singole unità immobiliari: sostituzione dei serramenti (comprensivo di infisso, cassonetto, tapparella), dei portoncini di ingresso non coibentati, sostituzione dello scaldabagno ed installazione tende parasole sulle singole unità abitative.
I tre sigg. contrari ribadiscono che non autorizzano l’esecuzione di interventi di coibentazione della soffittatura nelle proprie unità immobiliari adibite a box auto, site al piano interrato, senza nessuna particolare motivazione.
L’ingegnere responsabile del progetto fa presente che in mancanza della coibentazione del soffitto piano interrato, con la sola coibentazione nella copertura a tetto, non si raggiunge la quota del 25% di coibentazione della superficie totale disperdente, requisito minimo previsto dalle norme vigenti, per poter rientrare nelle opere contemplate dal superbonus 110%, in alternativa possono rientrare nel bonus ristrutturazione pari al 50%, compreso anche altre opere connesse come installazione ponteggi, con i quali sarebbe possibile eseguire anche interventi sulle facciate, balconi, gronda e grondaie.
A questo punto Le chiedo cortesemente:
possono i proprietari di n.3 box auto, pari valore millesimale di 18,98, decidere di non consentire all’esecuzione di interventi all’interno delle proprie unità immobiliari consistenti nella coibentazione della soffittatura, rientranti nelle opere che usufruiscono del superbonus 110%, compromettendo la fruizione dell’applicazione del superbonus 110% per le opere condominiali di coibentazione di ft/f/o il piano interrato e della copertura a tetto ?
E’ possibile chiedere i danni per/a mancata attuazione delle opere per la maggior spesa che si dovrebbe sostenere?
In attesa di un Suo cordiale riscontro per una prima valutazione di massima, Le porgo i miei migliori saluti.
Buonasera abito in un condominio di 12 unità dove all ultimo piano le due mansarde e stato riscontrato un difformita degli abbaini leggermente più grandi rispetto ai grafici depositati quindi il prsospetto del fabbricato e diverso e il comune non vuole far sanare con il nuovo puk possiamo accedere al superbonus? O possiamo fermarci con il cappotto al.piano inferiore ?
Grazie
Buongiorno,
volevo sapere se per accedere al Superbonus 110 è possibile considerare come intervento trainante la sostituzione del cappotto esistente (realizzato sulle facciate del mio condominio 10 anni orsono e ad oggi non corrispondente ai requisiti della Tabella E del Decreto 06/08/2020) con un isolamento termico conforme, e quindi trainare gli altri interventi di sostituzione degli infissi esterni e la sostituzione delle caldaie autonome dei singoli appartamenti.
Cordiali Saluti
buongiorno, cortesemente un parere
il condominio (costruito negli anni 60) deve provvedere ad una sanatoria in quanto il prospetto della facciata presente in catasto è difforme da quello presente in comune. (ci sono delle finestre posizionate in maniera diversa). il condominio è composto da 3 edifici.
il tecnico incaricato ha già “concordato” con il comune l’applicazione di una sanzione pari a € 516 ad appartamento (87). quindi circa € 45.000.
il dubbio interpretrativo è il seguente: (considerando che il testo unico preveda che la sanzione è da applicare a chi ha commesso l’abuso o se non possibile al proprietario)
essendo che la facciata oggetto di sanatoria riguarda solo 1/3 degli appartamenti non sarebbe corretto applicare la sanzione solo in riferimento agli appartamenti con le finestre “difformi” quindi € 516 ad appartamento da sanare (29) quindi circa € 15.000….. oppure ancora, applicare una sanzione amministrativa unica al condominio?
Buongiorno, nel mio condominio un condomino proprietario di diversi appartamenti ha inglobato – in tempi assai remoti, oltre 50 anni fa – delle porzioni di pianerottoli. Immagino che questo comprometta l’accesso al bonus 110% anche per il condominio? Riguardo alla tolleranza del 2% in questo caso sarebbe da calcolare rispetto alla unità immobiliare che ha acquisito la porzione di pianerottolo, o sull’intera superficie degli appartamenti del condominio?
grazie!
Gentile signor Benemerito, vorrei porle una domanda riguardo a un abuso edilizio presente nel mio condominio.
Le spiego: io abito in un condominio composto da due unità abitative. Le parti in comune su cui si andrebbe a intervenire (i lavori sarebbero rifacimento lastrico solare con cappotto + pannelli solari, impianto raffreddamento/riscaldamento e sostituzione infissi) sono a norma. Tuttavia, il condomino del piano di sotto presenta un abuso edilizio esterno: ha una porta di ingresso spostata di 45 cm.(la porta non è in comune, io utilizzo un altro ingresso) Si può intervenire ugualmente sulle parti in comune, quindi terrazzo e facciata? La ringrazio
Buon pomeriggio.
Nel nostro condominio con 12 appartamenti abbiamo cominciato i lavori del superbonus e purtroppo, uno dei proprietari è anche il socio del tecnico che sta curando i lavori. Di questi 12 appartamenti solo tre hanno una stanza in più, ma a quanto pare il proprietario socio del tecnico lo ignorava, poiche non abita ormai da più di 40 anni in questo edificio. Hanno quindi sbagliato sia il computo metrico che i grafici. Cioè hanno riportato uno stato di fatto, Ante intervento che non è quello dello stato legittimo. Infatti dal computo mancavano sette finestre, 4 al primo piano, per 4 appartamenti e 3 degli appartamenti con la camera in più. Inoltre (è non so se si tratta di un errore dovuto ad un refuso o all’elaborazione del software per la mancanza iniziale delle tre camere)i grafici di questi tre appartamenti invece di tre camere riportano 2 camere e un deposito indicato come C2. So che i depositi non sono agevolabili con il 110 ed ho fatto presente l’errore nell’elaborato grafico sia Ante che post intervento e lui ha chiesto una penna ed ha corretto da C2 ad A4….Ha poi detto che l’Enea non controllerà i grafici…. Mi chiedo, noi proprietari dei 3 appartamenti con la camera in più indicata come C2 e presentato al comune con questa difformità, cosa rischiamo? Ho l’atto d’acquisto, la planimetria originale del palazzo, quella attuale e in ognuno di queste è s ritto che il mio appartamento è un A4 con tre camere e non ci sono C2. Non è che per giustificare l’errore del computo metrico depositato con tre camere mancanti (hanno usato un computo metrico di un edificio dove i 12 appartamenti sono tutti con 2 camere) hanno pensato, invece di fare la variante, di ovviare dicendo che la terza camera è un deposito e poi i guai del 110 restano ai tre proprietari? Ho chiesto all’amministratore di verbalizzare questa cosa perché i tecnici hanno detto che avrebbero fatto anche la variante, ma ad oggi non abbiamo nessun documento e i lavori sono cominciati proprio sul lato con le camere in più, mentre dall’altro lato hanno detto che stavano aspettando il permesso delle Belle Arti, visto che va alzata l’impalcatura a fronte strada, mentre dove ci sono le tre camere pare che il suolo sia comunale. Insomma, ho l’impressione che ci stiano combinando un grosso guaio facendoci usufruire di un superbonus su un C2 che è sorto all’improvviso e poi ci verranno chiesti i soldi dall’agenzia delle Entrate. Posso andare al comune a chiedere il costo della variante portando gli atti di acquisto, le fotografie e gli elaborati grafici sbagliati dai tecnici del superbonus? Che succede se lo faccio? Blocco i lavori? Grazie mille
Buongiorno dottore le chiedo un parere su questa situazione: villetta con due unità abitative e un deposito trasformato in tavernetta con bagno e cucina (con ingresso indipendente) e catastalmente autonomo, che non rientra nella pratica di superbonus (non sarà oggetto di lavori ne trainanti e ne trainati) può essere motivo di revoca degli incentivi del superbonus relativo alle due unità abitative.
Non ha impianti separati ma in comune con una delle due unità abitative (sullo stesso contatore e impianto elettrico)
Ciao Massimo,
la norma prevede che in caso di presenza di abuso lo stesso vada denunciato in fase di presentazione della CILAs questo permetterà al proprietario di casa di accedere agli incentivi e nel contempo procedere alla regolarizzazione della difformità. Fermo restando il mio parere ad iniziare i lavori in assenza di vizi se segue quando scritto difficilmente avrà problemi con l’ADE.
Buongiorno nel ns condominio ci sono piccole difformità sulla parte garage e fondi con il comune rispetto ai progetti iniziali.
il geometra che ci segue per accedere al bonus 110 ci ha detto che possiamo accedere ugualmente al bonus perchè le parti non a norma sono quelle non riscaldate quindi non soggette ai lavori. Mi può confermare questa cosa? mi sembrava di aver capito che il condominio doveva essere a norma con tutto.
Grazie
Ciao Francesca,
il mio consiglio resta quello di provvedere a sanare le difformità presenti. La normativa comunque permette di iniziare i lavori e non perdere l’incentivo denunciando lo stato di fatto. Seppur vero che sul locale in cui persiste l’abuso non vengano fatti gli interventi a mio avviso ti permette di dormire sogni più sereni quella situazione in cui ogni potenziale contezioso con ADE sia evitato in partenza.
Dottore buongiorno,
sono il proprietario di un appartamento sito in un fabbricato condominiale posto nel centro storico ,con antistante terrazzo di circa 70mq ,di mia proprietà esclusiva, che funge però anche da lastrico solare .
Su questo terrazzo fu realizzato anteriormente al mio acquisto e, con ogni probabilità, antecedentemente al 1967 ( circostanza questa però non dimostrabile ) un casotto in muratura di circa 4 mq ; Tale manufatto pare non sia sanabile in quanto il regolamento edilizio comunale non consente la realizzazione di manufatti sui terrazzi del centro storico .
Ciò premesso, poichè si è in procinto di avviare il superbonus che interesserà anche il rifacimento della pavimentazione del terrazzo, Le chiedo quanto segue :
– L’abuso, in quanto insistente su lastrico solare, a suo avviso coinvolge anche le parti comuni sulle quali occorre intervenire ?
– In caso affermativo, l’abuso è da ritenersi bloccante per l’avvio del superbonus ?
– In caso negativo, il sottoscritto potrà almeno beneficiare , pro quota, dei soli lavori sulle parti comuni senza il rischio di vedersi richiesta la restituzione delle agevolazioni con le relative sanzioni ?
Per la fattispecie in questione, nel caso, sono previste anche sanzioni penali e, se si, anche l’eventuale arresto o solo un’ammenda ?
Grazie e buon lavoro
Ciao Pietro,
cercherò di rispondere in ordine:
– Si coinvolge le parti comuni
– No, basta che il tecnico in fase di avvio lavori denunci lo stato di fatto;
– Si, potrai beneficiare delle agevolazioni sulle parti comuni
– La realizzazione di una costruzione abusiva prevede una sanzione penale e una amministrativa
Detto ciò verifichi con il suo tecnico qualora il manufatto fosse effettivamente ante 1967 c’è buona probabilità che questo non sia considerato abusivo.
Buona sera, nel nostro condominio è stato fatto la cessione del credito per il super bonus 110 tramite genaral contrattor con la A2A, questa non interessa i lavori trainati come serramenti, tende, fotovoltaico. Si può chiedere ad altri enti la cessione del credito per questo tipo di opere e come ? e compito dell’amministratore richiederlo ? In attesa di una sua risposta porgo Referenti Saluti.
Ciao Cesare,
tecnicamente sarebbe possibile affidare i lavori trainati ad altra ditta praticamente visti i criteri di valutazione delle piattaforme è davvero difficile trovare un’azienda che ti possa fare lo sconto in fattura solo per i lavori trainati avendo con tecnico di riferimento uno probabilmente indicato dal General Contractor. Se hai possibilità di anticipare il capitale ti consiglio, dopo aver parlato con con i tecnici che stanno seguendo i lavori, di anticipare le spese e provare a cedere in autonomia il credito (sul privato ad oggi Poste Italiane ancora accetta nuove pratiche).
Ciao Pierluigi,
sto trattando un condominio costruito senza licenza edilizia. Successivamente, negli anni 80, sono state presentate le domande di condono per ogni singola unità immobiliare tranne una.
Allo stato mi trovo ad avere :
– 6 unità con concessione edilizia in sanatoria regolarmente rilasciate dal Comune;
– 1 unità senza la concessione edilizia in sanatoria.
L’unità immobiliare senza concessione edilizia ha chiaramente una parte di facciata che rientra nelle parti comuni.
Volevo chiederti se:
1) la mancata concessione edilizia di una sola unità immobiliare preclude l’accesso al Superbonus 110;
2) è possibile eventualmente accedere al superbonus per tutte le altre unità immobiliari a meno di questa che allo stato risulta abusiva? significherebbe effettuare l’intervento su tutte le pareti delle parti comuni tranne per le pareti afferenti l’unità immobiliare senza concessione edilizia in sanatoria.
grazie
saluti
Ciao Giampiero,
non penso che ci siano i requisiti per procedere senza incorrere nel rischio di restituzione del bonus fruito.
Inoltre immagino tu sia il tecnico incaricato, se così fosse, penso che la principale difficoltà che incontrerai sarà nella realizzazione dell’APE Convenzionale.
Buongiorno Pierluigi,
dalle verifiche preliminari per l’eco bonus del condominio è risultato dal progetto depositato al comune che il mio appartamento è un pò più grande, praticamente una parte è confluita nell’appartamento accanto al mio. Catastalmente sono in regola, ma ti chiedo se il discorso del 2% è applicabile anche in caso di diminuzione dei volumi, è da considerarsi abuso/difformità?…Se si come si può risolvere e quali sono le sanzioni (mi trovo su Roma).
In aggiunta a quanto sopra, io non vorrei aderire al bonus per il mio appartamento ma solo per le parti comuni, non dovrei avere controlli, giusto?
Grazie
Ciao Giorgio,
qualora non fai lavori sulle parti privati e la difformità è presente esclusivamente sulle parti private puoi rimanere sereno.
Ciao Pierluigi, avevo dimenticato di aggiungere nel post che nel progetto depositato al comune, per la parte confluita nell’appartamento accanto al mio, era prevista una finestra che di fatto non c’è. In più la finestra della camera da letto risulterebbe un pò più grande. In questo caso devo sanare per forza? anche se non faccio interventi sulla parte privata.
Grazie
un condominio formato da 8 corpi di fabbrica indipendenti con unico codice fiscale .Alcuni corpi di fabbrica hanno delle verande non autorizzate. Si può accedere ai benefici del 90% su i corpi di fabbrica in regola catastalmente? Grazie
Ciao Santi,
se non erro al condominio vengono associati tutti i sub che lo compongono per cui la presenza di un abuso è da considerarsi sul condominio e non sul singolo corpo. Ti consiglio di interfacciarti con il tecnico per entrare nel dettaglio della documentazione e verificare l’eventuale fattibilità.
commenti ottimi ! se posso esporre un problema relativo al condominio dove abito , il quale è composto da 16 appartamenti e, costruito ne 1960, (Proprietario e costruttore sono deceduti).-Dopo aver sentito un tecnico per poter accedere al bonus 110%, è stato riscontrato un abuso edilizio. pari al 3,89%.- Il condominio misura, L.30 metri X 15 metri x 15 mt. di altezza .- Il condominio risulta essere , più largo di circa 20 cm , sia su lato ovest che sul lato est, praticamente 15 mt +20 cm+20 cm,- x 10 metri ca, di lunghezza , su 30 metri ca, della lunghezza totale del condominio,. Inoltre ,sugli stessi lati risulta esserci una altezza pari a 30 cm, in più alto. Da notare che è impossibile la demolizione delle parti eccedenti si domanda, è proprio impossibile accedere al 110%, . Grazie
Buongiorno, desidero se possibile un parere nell’ambito del bonus 110
Tutti i lavori sono stati eseguiti eccetto l’ascensore che é in fase di studio e l’impianto di climatizzazione che mi rifiuto di installare perché vogliono mettere l’impianto centralizzato con quasi totale distruzione dell’appartamento
La mia domanda é : se non consento l’installazione a cosa vado incontro?
Nel ns palazzo condominiale ( 5 piani per dieci appartamenti) in fase di costruzione 1977 si è volutamente aumentato la volumetria dell’appartamento di 27 mc restringendo i balconi dello stesso volume. Si è di fatto eseguito una difformità dal permesso di costruire. Il comune ci chiede la regolarizzazione amministrativa pagando una sanzione ( legge 27 luglio1978 n 392 ).
Le chiedo una volta pagata la sanzione possiamo accedere al Superbonus del 90% ?
Grazie