Una delle principali domande che ci si pone per evitare problemi con l’agenzia delle entrate è: Cosa fare per verificare se il proprio immobile presenta un abuso?
Fermo restando che dubito fortemente, in quanto proprietario, non si conosca la presenza di eventuali abusi nella propria abitazione. Certamente se si è comprato casa da poco accedendo ad un mutuo, e non si sono fatti lavori successivi, nell’immobile non vi saranno abusi. Per stare tranquilli è meglio effettuare una verifica più approfondita.
Il passaggio consigliato è quello di rivolgersi ad un tecnico di fiducia; nel caso in cui non fosse disponibile o non si volessero anticipare delle spese, ma vuoi capire se l’immobile è in regola per richiedere le agevolazioni fiscali previste dal decreto Rilancio, non preoccuparti! potrai farlo in autonomia.
Il punto di partenza è rivolgersi al comune, effettuare un accesso agli atti e richiedere copia fascicolo edilizio del proprio immobile. Ti verrà consegnata l’intera storia della tua abitazione dal progetto originario a tutte le varianti presentate negli anni. Questo ti consentirà di verificare, attraverso un semplice paragone con lo stato di fatto, se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio.
Quasi certamente, se hai acquistato casa dopo il 2010, troverai all’interno del fascicolo edilizio il certificato di conformità urbanistica e catastale firmato da un tecnico abilitato. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato al momento della vendita.
Ti faccio presente, nel caso di abusi di lieve entità, che una vecchia sentenza della Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna (sent. n. 42/14/2008) ha stabilito che non c’è decadenza dalle agevolazioni fiscali quando l’immobile riscontri un intervento abusivo ma di lieve entità (2%).
Entrato in possesso di tutta la documentazione esistente dell’immobile, qualora riscontrassi delle difformità, dovrai farti affiancare da un tecnico. Ecco i 3 differenti scenari che si aprono:
- Per tutti gli interventi di edilizia libera (tabella A del d.lgs. 222/2016-SCIA 2 e DM Infrastrutture 2 marzo 2018 – elenco lavori di edilizia libera), nessun problema. È sufficiente un’autocertificazione attestante la data di inizio dei lavori e il possesso dei requisiti che danno diritto alla detrazione.
- In caso diverso per capire quale procedura edilizia è necessario seguire o quale titolo abilitativo è richiesto, si deve consultare la Tabella A, Sezione II – Edilizia, allegata al Decreto “Scia” (D.lgs. 222/2016). Ad esempio un caso è la realizzazione di opere non rientranti nella corretta categoria di intervento. Si tratta di lavori realizzati con Scia per i quali sarebbe stato invece necessario il permesso di costruire. Se gli interventi effettuati però sono conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, non si perde la detrazione fiscale a condizione che si provveda a richiedere la sanatoria edilizia.
- Ultima casistica: diversamente quando siamo difronte a opere difformi dal titolo abilitativo e in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. L’esempio più lampante è in presenza di un aumento di volumetria in una zona dove non è applicabile il piano casa. Se si verificano queste condizioni prima di proseguire con i lavori sarà necessario ripristinare lo stato originario poiché si perde il diritto alla detrazione fiscale. Se quest’ultima è stata già erogata viene revocata con relative sanzioni ed interessi.
Infine cercando di semplificare ulteriormente possiamo dire che:
- Se l’abuso deriva solo dall’esser stato utilizzato un tipo di provvedimento diverso, si può chiedere una sanatoria. Il super bonus potrà essere richiesto perché la sanatoria ha l’effetto di impedire la decadenza dai benefici fiscali;
- Se invece le opere abusive sono in contrasto con gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi, cd. opere non sanabili, scatta la decadenza dai benefici fiscali.
Ci tengo a conoscere il tuo punto di vista su questo argomento. Se hai consigli o domande non esitare a scrivere nei commenti.
Salve
nel mio garage ho separato il posto macchina, con muro in mattoni, un’altra stanzetta e ho pure ricavato una lavanderia co un gabinetto e bidè. Non ho chiesto nessuna autorizzazione. Con questa situazione posso partecipare al 110/100. Abito in un condominio con villette a schiera.
Saluti G. Verduci
Buongiorno Pierluigi, abito in un condominio storico di 12 appartamenti e abbiamo avviato le pratiche per il 110 su risparmio energetico, scavo di nuova fogna, caldaie, infissi, porte, monta scale e fotovoltaico condominiale.
Mio padre è disabile al 100% con handicap art. 3 comma 3 e on vuole toccare gli infissi interni perché performanti ma solo quelli esterni perché vogliono uniformare il colore.
Da quando ho detto che non avremmo cambiato quelli esterni da persiane ad avvolgibili, per motivi di salute, ho chiesto di precisare in assemblea questa necessità, perché mi volevano costringere a cambiarli perché ero in minoranza e da allora non hanno più fatto un’assemblea ufficiale ma solo incontri informali.
A seguito di una riunione non assembleare ho intuito che la maggioranza chiedeva il fotovoltaico privato a parte quello condominiale, e per giunta lo volevano gratis.
Visto che sicuramente non sarebbe possibile fare 12 fotovoltaici su un terrazzo condominiale del 1939, senza fare un intervento strutturale che, per il terrazzo non è stato chiesto, ma solo per l’impermeabilizzazione, ho temuto che i tecnici e l’amministratore facessero cose non lecite e quindi ho chiesto gli atti, anche perché questi hanno dovuto rettificare i grafici perché sbagliati è a quanto pare non se ne erano accorti. Dagli atti è venuto fuori che le relazioni tecniche dei 12 appartamenti sono errate. Chi è preposto alle relazioni, per risparmiare tempo ha pensato bene, pensando che gli appartamenti avessero la stessa metratura, di copiare ed incollare tutte le caratteristiche del sub 1 sui restanti 11 sub.
Cioè dalle sette pagine di relazione tecnica Ante e posy, hanno cambiato solo la prima pagina degli altri sub da cui si evince il nome dei proprietari ed hanno incollato tutte le caratteristiche del primo sub, senza preoccuparsi di cambiare alla terza pagina il nome del primo proprietario e del sub 1. Quindi tutti gli altri 11 appartamenti non hanno un progetto, poiché hanno copiato pappagallescamente i dati tecnici e quelli anagrafici del primo appartamento. Hanno poi depositato il tutto ed innalzato l’impalcatura e avviato i lavori. Ho mandato mail al tecnico e all’amministratore, facendo loro un elenco di 3 pagine per tutte le difformità ed incongruenze riscontrate, sia sulla CILAS che sulla ex legge 10. Nessuno mi ha risposto.
La mancanza dei progetti degli appartamenti Ante è post non è l’unica difformità…. Temono che blocchi i lavori.
Come possono correggere gli atti e fare in modo che l’AdE fra 8 anni(abbiamo fatto la cessione del credito) non ci chieda di restituire il finanziamento con gli interessi e il 270% di sanzione?